Wer einen Innenhof sanieren lässt, stößt fast immer auf dasselbe Thema: Schadstoffe. Asbest, PAK und künstliche Mineralfasern waren in der Bauphase, in der ein großer Teil der Hofgaragen entstand, gängige Baustoffe. Heute sind sie streng reglementiert und müssen fachgerecht ausgebaut und entsorgt werden. Für Eigentümer und Hausverwaltungen ist das oft der Teil einer Hofsanierung, der die meisten Fragen aufwirft und den größten Einfluss auf den Aufwand hat.
Dieser Ratgeber erklärt verständlich, welche Schadstoffe in Innenhöfen typisch sind, wie man sie findet, warum die Entsorgung von Jahr zu Jahr teurer wird und was Sie als Eigentümer steuerlich beachten können.
Warum Höfe ein Schadstoffthema haben
Alleine Berlin hat schätzungsweise 4.500 bis 6.500 Tiefgaragen unter Innenhöfen. Die meisten entstanden zwischen 1980 und 1997, als die damalige Bauordnung beim Wohnungsbau Stellplätze vorschrieb und Innenhöfe systematisch unterkellert wurden. Dazu kommen ältere Anlagen aus den 1960er- und 1970er-Jahren in den West-Berliner Sanierungsgebieten. In anderen Städten sieht das Thema jedoch ganz ähnlich aus.
In dieser Zeit waren asbesthaltige Materialien, teerhaltige Bitumenbahnen und künstliche Mineralfasern normaler Baualltag. Sie stecken heute in Spachtelmassen, Klebern, Abdichtungen und Dämmschichten vieler Höfe. Solange nichts bewegt wird, liegen diese Stoffe gebunden im Aufbau. Sobald ein Hof saniert wird, kommen sie an die Oberfläche und müssen sachgerecht behandelt werden. Das Schadstoffthema ist bei Bestandshöfen dieser Jahrgänge deshalb kein Sonderfall, sondern der Regelfall.
Die drei Schadstoffe, die in Innenhöfen typisch sind
Asbest. Asbest wurde wegen seiner Hitzebeständigkeit und Festigkeit jahrzehntelang verbaut. In Innenhöfen und den darunterliegenden Tiefgaragen findet er sich vor allem in Spachtelmassen, Fliesenklebern, Dichtungsschnüren und gelegentlich in alten Belägen. Gefährlich wird Asbest, wenn Fasern frei werden, etwa beim Aufbrechen oder Abtragen. Eingeatmete Fasern können nach Jahren schwere Lungenerkrankungen auslösen. Deshalb darf Asbest nur von zertifizierten Fachbetrieben mit besonderem Arbeitsschutz entfernt werden.
PAK. Polycyclische aromatische Kohlenwasserstoffe stecken im Teerpech, das früher in Bitumenbahnen und im Unterbau alter Asphaltbeläge verwendet wurde. PAK gelten als krebserregend. Teerhaltiger Belagsaufbruch zählt deshalb je nach Belastung als gefährlicher Abfall und muss in speziellen Anlagen thermisch behandelt werden. Eine normale Deponie ist dafür nicht zugelassen.
KMF. Künstliche Mineralfasern, also alte Glas- und Steinwolle aus der Zeit vor 1996, stecken in Dämmschichten. Die alten Faserarten stehen im Verdacht, die Atemwege ähnlich zu belasten wie Asbest. Auch sie müssen staubdicht ausgebaut und getrennt entsorgt werden.
Alle drei Stoffe haben eines gemeinsam: Man sieht ihnen von außen nicht an, ob und in welcher Menge sie vorhanden sind. Klarheit bringt allein eine Untersuchung.
Wie Schadstoffe gefunden werden
Vor jeder ernsthaften Sanierungsplanung steht ein Schadstoffgutachten. Ein unabhängiges Büro entnimmt Proben aus Belag, Abdichtung, Spachtelmassen und Dämmschichten und lässt sie im Labor analysieren.
Das Gutachten ist die Grundlage für alles Weitere. Es bestimmt, welche Schichten mit welchem Aufwand ausgebaut werden, welcher Arbeitsschutz nötig ist und wohin das Material entsorgt wird. Ohne dieses Gutachten kann kein seriöses Bauunternehmen ein belastbares Angebot erstellen. Wer ein Festpreisangebot ohne vorherige Schadstoffuntersuchung erhält, sollte vorsichtig werden, denn die wichtigste Kostengröße ist dann schlicht geraten.
CSE ist zertifizierter Fachbetrieb für die Sanierung schwach gebundener Asbestprodukte und kennt die Anforderungen an Arbeitsschutz und Entsorgung aus der täglichen Praxis. Mehr dazu lesen Sie auf unserer Seite zur Asbest-Zertifizierung.
Warum die Schadstoffentsorgung jedes Jahr teurer wird
Viele Eigentümer gehen davon aus, dass eine Sanierung in einigen Jahren ungefähr so viel kostet wie heute. Bei der Schadstoffentsorgung trifft das nicht zu. Hier wirken mehrere strukturelle Entwicklungen, die die Kosten dauerhaft nach oben treiben.
Der Deponieraum schrumpft. Für gefährliche Bau- und Abbruchabfälle gibt es immer weniger Deponiekapazität, während die bundesweit anfallende Menge steigt. Neue Standorte brauchen zehn bis fünfzehn Jahre Genehmigung. Knappes Angebot bei wachsender Nachfrage bedeutet steigende Preise.
Die CO₂-Bepreisung schlägt durch. Seit 2024 fällt die Abfallverbrennung unter den Emissionshandel. Erste große Entsorger haben bereits Energiekostenzuschläge eingeführt. Da teerhaltiges Material thermisch behandelt werden muss, schlägt jede Verteuerung der Verbrennung direkt auf die Entsorgung durch.
Der Transport ist teurer geworden. Die seit Ende 2023 erhöhte Lkw-Maut mit CO₂-Aufschlag verteuert jeden Container, der vom Hof zur Behandlungsanlage fährt.
Strengere Regeln, engere Verwertungswege. Die Ersatzbaustoffverordnung hat Grenzwerte verschärft und Verwertungswege eingeengt. Material, das früher noch verwertet werden konnte, wird heute häufiger als Sondermüll eingestuft.
Die Summe dieser Punkte: Eine Hofsanierung, die vor fünf Jahren wirtschaftlich gut darstellbar war, bewegt sich heute in einer anderen Größenordnung. Wer wartet, plant nicht mit den heutigen Entsorgungskosten, sondern mit den dann gültigen. Bei Schadstoffen ist Wartezeit eine echte Kostenposition.
Eine Praxisbeobachtung: Der Standort entscheidet mit
Ein Punkt überrascht viele Eigentümer. Ob teerhaltiger Belagsaufbruch überhaupt als gefährlicher Abfall gilt, hängt vom Bundesland ab. Dasselbe Material kann also in einer Region als Sondermüll gelten und in einer anderen als verwertbar. Für die Praxis heißt das: Erst Gutachten und Standort zusammen ergeben ein belastbares Bild.
Was Eigentümer steuerlich beachten können
Eine Schadstoffsanierung kann steuerlich relevant sein. Privatpersonen können Aufwendungen für eine schadstoffbedingte Sanierung unter bestimmten Voraussetzungen als außergewöhnliche Belastung geltend machen, dann mit einem zumutbaren Eigenanteil. Alternativ lassen sich 20 Prozent der reinen Handwerkerlohnkosten direkt von der Steuerschuld abziehen. Bei vermieteten Einheiten kommt eine Behandlung als Erhaltungsaufwand in Betracht.
Für Eigentümergemeinschaften ist die Aufteilung komplexer, weil die Kosten auf die einzelnen Mitglieder verteilt werden und je nach Anteil unterschiedlich wirken. Klären Sie die konkrete Behandlung mit Ihrem Steuerberater. Wir bereiten unsere Rechnungsstellung so auf, dass die steuerliche Zuordnung sauber nachvollziehbar ist.
Häufige Fragen
Müssen wir wirklich vor der Sanierung ein Schadstoffgutachten machen lassen?
Ja. Ohne Gutachten weiß niemand, welche Stoffe in welcher Menge vorhanden sind. Das Gutachten ist die Grundlage für Planung, Arbeitsschutz, Entsorgung und ein belastbares Angebot. Ein Angebot ohne diese Grundlage ist eine Schätzung ins Blaue.
Kann man Schadstoffe nicht einfach im Hof belassen?
Solange nichts bewegt wird, liegen viele Stoffe gebunden im Aufbau. Sobald saniert wird, müssen die betroffenen Schichten ausgebaut und fachgerecht entsorgt werden. Ein Verbleib ist nur möglich, wenn die belasteten Schichten von der Maßnahme gar nicht berührt werden.
Warum ist die Schadstoffentsorgung oft der größte Kostenblock?
Weil Menge und Art erst aus dem Gutachten hervorgehen und weil die Entsorgung selbst durch CO₂-Bepreisung, Deponieknappheit und strengere Regeln strukturell teuer geworden ist. Zwei Höfe gleicher Größe können sich allein im Schadstoffanteil deutlich unterscheiden.
Wer darf Asbest entfernen?
Nur zertifizierte Fachbetriebe mit entsprechend geschultem Personal und besonderem Arbeitsschutz. CSE ist als Fachbetrieb für die Sanierung schwach gebundener Asbestprodukte zertifiziert.
Wie lange dauert die Schadstoffphase einer Hofsanierung?
Das hängt von Menge und Art ab. Der Ausbau selbst ist meist nicht der längste Teil eines Projekts, aber er bestimmt, ab wann die übrigen Gewerke loslegen können. Eine realistische Einschätzung gibt es nach dem Gutachten.
Sich Klarheit verschaffen
Ob in Ihrem Hof Schadstoffe stecken und in welchem Umfang, lässt sich seriös erst nach einer Begehung und einem Gutachten sagen. Den ersten Schritt gehen wir gern gemeinsam. Bei einer kostenlosen Erstbegehung schauen wir uns Hof und Tiefgarage an und sagen Ihnen ehrlich, wie dringend das Thema ist und welche Untersuchungen als Nächstes sinnvoll sind.
Den Gesamtablauf einer Hofsanierung finden Sie auf unserer Übersichtsseite Hofsanierung. Wenn unter Ihrem Hof eine Tiefgarage liegt, ist auch unsere Seite zur Tiefgaragensanierung in Berlin für Sie relevant.