Die häufigste Frage am Telefon lautet: Was kostet das? Verständlich, denn ohne eine Größenordnung lässt sich kein Budget planen und keine Eigentümerversammlung vorbereiten. Die ehrliche Antwort ist trotzdem unbequem. Wer Ihnen vor einer Untersuchung einen Quadratmeterpreis oder eine Pauschale für Ihre Hofsanierung nennt, rät. Bei einem Projekt, das schnell mehrere Gewerke und einen sechs- bis siebenstelligen Auftragswert umfasst, ist Raten teuer.

Dieser Ratgeber erklärt, woraus sich die Kosten einer Hofsanierung zusammensetzen, welche Faktoren den Preis am stärksten bewegen und in welcher Projektphase Sie eine belastbare Zahl bekommen. Konkrete Beträge nennen wir bewusst nicht. Sie wären für Ihren Hof falsch.

Warum es keinen Quadratmeterpreis gibt

Eine Hofsanierung ist kein Standardprodukt. Zwei Höfe gleicher Größe in derselben Straße können sich im Aufwand erheblich unterscheiden. Der eine hat eine intakte Tragstruktur und überschaubare Schadstoffmengen, der andere eine durchgerostete Bewehrung in der darunterliegenden Tiefgarage und eine teerhaltige Altabdichtung, die als gefährlicher Abfall thermisch behandelt werden muss.

Hinzu kommt: Eine Hofsanierung ist eine Koordinationsleistung über mehrere Gewerke. Rückbau, Schadstoffsanierung, Abdichtung, Betoninstandsetzung der Tiefgaragenebene, neuer Belag und Markierung greifen ineinander. Jedes Gewerk hat eigene Mengen, eigene Risiken und eigene Marktpreise. Ein Pauschalpreis müsste all das vorwegnehmen, bevor irgendjemand in den Aufbau geschaut hat. Genau deshalb nennen seriöse Anbieter keine Pauschalen, sondern arbeiten sich phasenweise an eine belastbare Zahl heran.

Die Kostentreiber, die wirklich zählen

Die Schadstoffmenge ist häufig der größte einzelne Block. Asbest, PAK und künstliche Mineralfasern waren früher normaler Baualltag. Wie viel davon im Aufbau steckt, sieht man dem Hof von außen nicht an. Die Menge bestimmt, wie viel ausgebaut, verpackt und in zugelassenen Anlagen entsorgt werden muss. Und genau diese Entsorgung wird durch CO₂-Bepreisung, Deponieknappheit und strengere Verwertungsregeln strukturell von Jahr zu Jahr teurer. Wer wartet, plant am Ende mit den dann gültigen Entsorgungskosten, und die liegen strukturell höher als heute. Mehr dazu im Ratgeber Schadstoffe bei der Hofsanierung.

Der Zustand der Tiefgarage darunter. Liegt unter dem Hof eine Tiefgarage, entscheidet ihr Zustand stark über den Aufwand. Eine Garage, deren Bewehrung durch eingedrungene Chloride bereits korrodiert, braucht Betoninstandsetzung und Schutz, bevor der Hof wieder geschlossen wird. Dieser Schaden läuft im Inneren des Bauteils ab, ohne sichtbare Anzeichen, und ist deshalb schwer einzuschätzen, bevor man genauer hinschaut.

Die Statik der Hofdecke. Decken, die vor Jahrzehnten errichtet wurden, sind oft nur für deutlich geringere Fahrzeuggewichte ausgelegt, als moderne Feuerwehrfahrzeuge wiegen. Wird die Sanierung mit einer statischen Ertüchtigung verbunden, ist das ein eigener Kostenpunkt. Außerdem hängt davon ab, welcher Aufbau überhaupt zulässig ist, ein schwerer Erdaufbau oder ein leichtes Retentionssystem.

Die Zugänglichkeit. Ein Innenhof ist baulogistisch anspruchsvoll. Wie kommen Geräte und Container in den Hof, wie weit sind die Wege, lässt sich der Hof in Abschnitte teilen, damit die Tiefgarage teilweise nutzbar bleibt. Enge, schwer zugängliche Höfe in der Innenstadt verursachen mehr Aufwand als gut erreichbare.

Die Auflagen des Bezirks. Manche Berliner Bezirke verlangen bei genehmigungspflichtigen Sanierungen heute eine Mindesterddeckung und Maßnahmen zur Regenwasserrückhaltung im Sinne der Schwammstadt. Das verändert den Aufbau und damit die Kosten. Welche Auflagen gelten, klärt sich in der Planungsphase.

Wie sich der Preis über fünf Phasen klärt

Wir teilen ein Hofsanierungsprojekt in fünf Phasen ein. Jede Phase liefert Klarheit für die nächste, und mit jeder Phase wird die Kostengröße belastbarer.

Phase 1: Erstbegehung und Bestandsaufnahme. Wir schauen uns Hof, Tiefgarage und Schnittstellen an. Diese Begehung ist für Sie kostenlos und endet mit einer ehrlichen Einschätzung, wie dringend das Thema ist. Eine Zahl gibt es hier noch nicht, aber eine erste Orientierung, welche Kostentreiber bei Ihrem Hof gewichtig werden. Idealerweise wird bereits in dieser Phase ein Sachkundiger Planer eingebunden.

Phase 2: Untersuchungen und Gutachten. Bauwerksuntersuchung, Schadstoffgutachten und meist eine Materialuntersuchung des Belags und der Abdichtung. Das übernimmt ein unabhängiges Büro. Erst nach dieser Phase steht fest, was im Aufbau steckt. Hier entsteht die erste belastbare Größenordnung, etwa für eine Sonderumlage in der WEG.

Phase 3: Planung und Ausschreibung. Auf Basis der Ergebnisse erstellt ein Sachkundiger Planer das Sanierungskonzept und ein Leistungsverzeichnis. Dieses Verzeichnis können Bauunternehmen wie wir verpreisen. Jetzt entsteht ein echtes Angebot, kein Schätzwert.

Phase 4: Bauausführung. Reihenfolge in der Regel: Rückbau, Schadstoffsanierung, Untergrundvorbereitung, neue Abdichtung, neuer Belag, Tiefgaragensanierung und Markierung. Die Bauzeit für einen Innenhof mit Tiefgarage liegt erfahrungsgemäß zwischen drei und zwölf Monaten.

Phase 5: Abnahme und Übergabe. Dokumentation und Gewährleistung gehen geordnet an Sie über.

Die Konsequenz für Ihr Budget: Eine grobe Größenordnung für eine WEG-Umlage gibt es nach Phase 2, ein belastbares Angebot nach Phase 3. Alles davor ist eine Schätzung ins Blaue.

Was das für die WEG bedeutet

Bei Eigentümergemeinschaften reicht die Instandhaltungsrücklage für eine Generalsanierung des Hofes erfahrungsgemäß oft nicht aus. In den meisten Fällen läuft das auf eine Sonderumlage hinaus. Damit der Beschluss in der Eigentümerversammlung trägt, braucht es eine nachvollziehbare Kostengrundlage, und die entsteht erst nach dem Gutachten. Wir empfehlen, früh mit der Verwaltung und gegebenenfalls einem Anwalt zu klären, wie der Beschlussweg in Ihrer WEG aussieht, damit Untersuchung und Beschlussfassung zeitlich zusammenpassen.

Häufige Fragen

Warum nennen Sie keinen Quadratmeterpreis?

Weil er für Ihren Hof mit hoher Wahrscheinlichkeit falsch wäre. Schadstoffmenge, Zustand der Tiefgarage und Statik der Decke schwanken von Hof zu Hof so stark, dass ein Durchschnittswert in die Irre führt. Eine belastbare Zahl entsteht nach dem Gutachten.

Ab wann bekomme ich eine erste Größenordnung für die WEG?

Nach Phase 2, also nach Bauwerksuntersuchung und Schadstoffgutachten. Dann lässt sich eine Spanne für eine Sonderumlage seriös benennen. Ein verbindliches Angebot folgt nach der Planung in Phase 3.

Warum ist die Schadstoffentsorgung oft der teuerste Posten?

Weil Menge und Art erst aus dem Gutachten hervorgehen und weil die Entsorgung selbst durch CO₂-Bepreisung, Deponieknappheit und strengere Regeln strukturell teuer geworden ist. Diese Entwicklung setzt sich fort, weshalb Warten den Aufwand erhöht.

Lohnt es sich, mit der Sanierung zu warten?

Selten. Der Schaden im Beton der Tiefgarage wandert weiter, und die Entsorgungskosten steigen strukturell. Beides macht ein späteres Projekt in der Regel aufwendiger, nicht günstiger.

Können wir die Kosten steuerlich geltend machen?

Je nach Eigentümersituation kommen verschiedene Wege in Betracht, etwa als außergewöhnliche Belastung oder über den Abzug von Handwerkerlohnkosten. Bei vermieteten Einheiten ist eine Behandlung als Erhaltungsaufwand denkbar. Die konkrete Behandlung klären Sie mit Ihrem Steuerberater. Wir bereiten unsere Rechnungsstellung so auf, dass die Zuordnung sauber nachvollziehbar ist.

Der ehrliche erste Schritt

Wenn Sie für ein Budget oder eine Eigentümerversammlung eine Größenordnung brauchen, sagen wir Ihnen bei einer kostenlosen Erstbegehung ehrlich, in welcher Phase Sie für eine Schätzung stehen und worauf sie sich bezieht. Wir schauen uns Hof, Tiefgarage und die Schnittstelle an und benennen die Faktoren, die bei Ihnen den Preis bestimmen werden.

Jetzt kostenlose Erstbegehung anfragen.

Eine schnelle Selbsteinschätzung in sechs Fragen finden Sie in unserem Hofsanierung-Quickcheck. Den Gesamtablauf einer Hofsanierung zeigt unsere Übersichtsseite Hofsanierung. Liegt unter Ihrem Hof eine Tiefgarage, lesen Sie auch Wenn der Hof die Tiefgarage kaputtmacht.