Viele Eigentümer stellen die falsche erste Frage. Nicht aus Unwissenheit – sondern weil sie nicht wissen, dass es eine falsche Frage ist.
Wer eine Tiefgarage oder ein Parkhaus sanieren will, fragt meist zuerst: „Was kostet das?" Und dann: „Welches Unternehmen macht das?" Beides ist verständlich. Beides ist zu früh.
Die TR Instandhaltung von Betonbauwerken (DIBt, Mai 2020, in den meisten Bundesländern bauaufsichtlich eingeführt ab 2021) schreibt es verbindlich vor: Vor jeder Instandhaltungsmaßnahme an Betonbauteilen ist ein Sachkundiger Planer (SKP) zu beauftragen. Unabhängig von der Schadengröße. Unabhängig vom Budget. Ohne Ausnahme.
Was ein Sachkundiger Planer ist – und warum er unabhängig sein muss
Ein Sachkundiger Planer ist eine fachlich qualifizierte Person mit nachgewiesener Zusatzausbildung zur Erkennung und Bewertung von Schäden an Betonbauwerken. Er beurteilt den Zustand des Bauwerks objektiv – ohne wirtschaftliches Interesse an einem bestimmten Ausführungsvolumen.
Genau das ist der Kern: Der SKP gehört nicht zum ausführenden Unternehmen. Er plant unabhängig. Erst auf Basis seiner Planung können Ausführungsunternehmen seriös kalkulieren und anbieten.
Die fünf Phasen der Instandhaltungsplanung
Die TR Instandhaltung beschreibt einen klar strukturierten Prozess. Jede Phase ist Voraussetzung für die nächste.
Phase 1 – Zustandserfassung
Vollständige Schadenskartierung: Risse, Abplatzungen, Korrosion, Feuchteschäden – georeferenziert in Grundrissen und Ansichten. Ergänzend Laboruntersuchungen: Chloridprofile und Carbonatisierungstiefen. Beides sind Messwerte, keine Schätzungen.
Phase 2 – Schadensanalyse und Zustandsbewertung
Aus den Messdaten leitet der SKP Schadensursachen und Expositionsklassen nach DIN EN 206 ab (z. B. XD1–XD3 für Chloridangriff, XC1–XC4 für Carbonatisierung). Er erstellt eine Schadensprognose: Wie entwickelt sich der Schaden ohne Eingriff?
Phase 3 – Instandhaltungskonzept und Systemwahl
Auf Basis der Schadensbewertung wählt der SKP das geeignete Instandsetzungssystem nach DIN EN 1504-9. Kein System kann sinnvoll spezifiziert werden, bevor Phase 1 und 2 abgeschlossen sind.
Phase 4 – Ausschreibung und Leistungsverzeichnis
Erst jetzt entstehen belastbare Mengen und Positionen. Das Leistungsverzeichnis basiert auf den kartierten Schadensflächen – nicht auf Erfahrungswerten oder Pauschalansätzen. Das schützt Auftraggeber vor Nachträgen und ermöglicht einen echten Angebotsvergleich.
Phase 5 – Ausführung und Bauüberwachung
Der SKP begleitet die Ausführung, prüft die Überwachung und nimmt die Leistung rechtssicher ab. Nur so können Mängel klar dem ausführenden Unternehmen zugeordnet werden.
Warum kein Angebot ohne Planung möglich ist
Ein ausführendes Unternehmen, das direkt ein Angebot erstellt, überspringt Phase 1 bis 3. Die Folge: Mengen beruhen auf Schätzungen. Die Systemwahl trifft das Unternehmen evtl. mit einem wirtschaftlichen Interesse am Ergebnis. Eine unabhängige, haftbare Planungsleistung fehlt.
Das schafft Risiken auf beiden Seiten. Für den Auftraggeber: Ohne unabhängige Planungsgrundlage lassen sich mangelhafte Leistungen weder nachweisen noch durchsetzen. Nachträge sind schwer abzuwehren, wenn die ursprüngliche Mengenermittlung fehlt. Wer als Eigentümer gegen die anerkannten Regeln der Technik verstößt, riskiert zudem den Verlust von Versicherungsansprüchen.
Wie CSE Construction dabei vorgeht
Wir sind ein ausführendes Unternehmen – kein Planungsersatz. Wir empfehlen Eigentümern auf Anfrage geeignete Sachkundige Planer aus unserem Netzwerk, die wir aus der Praxis kennen. Wir begleiten den Prozess von der ersten Zustandserfassung bis zur Abnahme.
Das Ergebnis: ein valides Leistungsverzeichnis, eine faire Ausschreibung und eine Sanierung, die hält – technisch und rechtlich.
Wir haben die Grundlagen der TR Instandhaltung in einem kompakten White Paper aufbereitet: Was die Technische Regel fordert, wie die fünf Planungsphasen im Detail aussehen und welche Konsequenzen ein Umgehen der Planung hat.
Das White Paper kann kostenlos bei uns angefordert werden.
Quelle: TR Instandhaltung von Betonbauwerken, Teil 1: Anwendungsbereich und Planung der Instandhaltung. Deutsches Institut für Bautechnik (DIBt), Stand Mai 2020. Bauaufsichtliche Einführung bundeslandspezifisch ab 2021.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information. Er stellt keine Rechts- oder Fachberatung im Einzelfall dar.
