Sie sehen Risse, weiße Flecken oder Abplatzungen in Ihrer Tiefgarage. Vielleicht hat ein Verwalter Ihnen den Hinweis gegeben. Vielleicht haben Sie selbst etwas bemerkt. Die Frage, die fast immer als Nächstes kommt: Wie läuft so eine Sanierung eigentlich ab? Was passiert wann? Wer macht was?

Dieser Artikel beschreibt den Weg von außen, aus Ihrer Sicht als Eigentümer, Verwalter oder Facility Manager. Sieben Schritte, vom ersten Telefonat bis zur Abnahme. Manche Schritte gehen schnell, andere ziehen sich über Wochen oder Monate. Manche kosten Sie als Eigentümer Zeit, andere laufen im Hintergrund. Jeder hat seinen Zweck, und keiner lässt sich überspringen.

Vor allen Schritten: Die Grundregel

Eines vorweg, weil es die ganze Logik des Ablaufs prägt: Vor jeder Sanierung an Betonbauteilen ist ein Sachkundiger Planer einzuschalten. So schreibt es die TR Instandhaltung vor, das in Deutschland bauaufsichtlich verbindliche Regelwerk für Betoninstandsetzung. Diese Pflicht gilt ohne Ausnahme, unabhängig von Schadensgröße und Budget. Ohne Sachkundigen Planer lässt sich keine Sanierung rechtssicher planen, ausschreiben oder abnehmen. Warum das so ist und was ein Sachkundiger Planer leistet, lesen Sie im Leit-Artikel Sachkundiger Planer bei Betoninstandsetzung: Pflicht, nicht Option.

Die folgenden sieben Schritte sind die Eigentümer-Sicht auf den vollständigen Ablauf.

Schritt 1: Erstgespräch

Was passiert: Sie schildern Ihre Beobachtungen, schicken Fotos, beschreiben das Objekt. Sie bekommen eine erste fachliche Einschätzung, ob das Bild auf einen Sanierungsbedarf hindeutet oder ob ein Punkt erstmal weiter beobachtet werden kann.

Dieses Erstgespräch können Sie entweder mit einer ausführenden Fachfirma führen oder direkt mit einem Sachkundigen Planer. Beides ist möglich, beides ist ein guter Startpunkt. Bei CSE ist das Erstgespräch unverbindlich und kostenfrei. Es ersetzt keine Bestandsaufnahme und keine Schadenskartierung. Es gibt Ihnen eine Außenmeinung, ohne Druck.

Aufwand für Sie: Ein Telefonat, Fotos zusammenstellen, optional ein kurzer Vor-Ort-Termin.

Schritt 2: Sachkundigen Planer einbinden

Was passiert: Spätestens an dieser Stelle sollte ein Sachkundiger Planer eingebunden werden, sofern das nicht bereits in Schritt 1 erfolgt ist. Geeignete Planer finden Sie über das RAL-Verzeichnis Betoninstandsetzung, über Fachverbände, über eigene Branchenkontakte oder über Hinweise einer ausführenden Fachfirma.

Wichtig: Der Sachkundige Planer muss unabhängig vom ausführenden Unternehmen sein. Eine Sanierung kann nur dann objektiv geplant werden, wenn der Planer kein wirtschaftliches Interesse am Ausführungsvolumen hat. Die Planung gehört in eine Hand, die Ausführung in eine andere.

Aufwand für Sie: Recherche oder Anfrage, Kennenlern-Termin, Klärung des Auftragsvolumens.

Schritt 3: Bestandsaufnahme durch den Sachkundigen Planer

Was passiert: Der Sachkundige Planer untersucht Ihre Tiefgarage systematisch. Er kartiert Risse, Abplatzungen und Korrosionsstellen. Er entnimmt Bohrkerne oder Proben, um Salzgehalt und Carbonatisierungstiefe im Beton zu bestimmen. Beides sind Messwerte, keine Schätzungen, und beides bestimmt, wie tief der Schaden wirklich reicht.

Das Ergebnis ist eine vollständige Schadensdokumentation, oft mit Plänen, Fotos und Laborberichten. Sie wissen danach genau, in welchem Zustand Ihre Tiefgarage ist.

Aufwand für Sie: Zugang zur Tiefgarage organisieren (Stellplatz-Räumung in den betroffenen Bereichen, Strom, Wasser). Termine mit dem Planer abstimmen. Sonst läuft der Schritt eigenständig.

Dauer: Je nach Objektgröße und Schadensbild deutlich unterschiedlich. Sichtprüfung, Probenahme, Laborauswertung und Bericht zusammen können wenige Wochen oder mehrere Monate beanspruchen.

Schritt 4: Instandsetzungskonzept

Was passiert: Auf Basis der Bestandsaufnahme erstellt der Sachkundige Planer ein Konzept. Er legt fest, welche Bereiche wie zu sanieren sind, welche Materialien und Systeme verwendet werden sollen und in welcher Reihenfolge. Wichtig: Das Konzept ist ausführungsneutral. Es benennt keine Firma, sondern die fachlich richtige Lösung.

Sie als Eigentümer bekommen das Konzept zur Durchsicht. Wenn Bereiche der Tiefgarage funktional unterschiedlich genutzt werden (z.B. ein Bereich für Dauermieter, ein Bereich für Kurzparker), kann der Planer in Bauphasen denken, damit ein Teil der Stellplätze während der Sanierung weiter nutzbar bleibt.

Aufwand für Sie: Konzept lesen, Rückfragen klären, Bauphasen abstimmen. Je nach Objekt und Stakeholder-Lage (Eigentümerversammlung, Beirat, Gremien) eine überschaubare oder eine ausgedehnte Phase.

Schritt 5: Leistungsverzeichnis und Ausschreibung

Was passiert: Aus dem Konzept entsteht ein Leistungsverzeichnis (LV). Das ist eine detaillierte Auflistung aller Arbeiten mit Mengen, Massen und technischen Spezifikationen. Das LV ist die Grundlage für die Ausschreibung an Fachfirmen.

Warum dieser Schritt so wichtig ist: Erst auf Basis eines belastbaren LV lassen sich Angebote überhaupt vergleichen. Wenn Sie als Eigentümer drei Firmen ohne LV anfragen, bekommen Sie drei Angebote auf unterschiedlicher Grundlage. Mit LV bekommen Sie drei Angebote für exakt dieselben Leistungen. Erst dann ist die Frage „Welche Firma ist die richtige?" beantwortbar.

Aufwand für Sie: Den Verteiler der Ausschreibung gemeinsam mit dem Planer festlegen.

Dauer: Für die LV-Erstellung sind zwei bis sechs Wochen ein realistischer Rahmen, je nach Objektgröße und Detailtiefe. Die Angebotsphase liegt offen darüber, weil sie von der Komplexität der Leistung und der Auslastung der Fachfirmen abhängt.

Schritt 6: Angebotsvergleich und Vergabe

Was passiert: Sie bekommen die Angebote der Fachfirmen, der Sachkundige Planer prüft sie technisch und kaufmännisch. Er vergleicht Preis, Vollständigkeit, angesetzte Materialien und die Nachvollziehbarkeit der Kalkulation. Sie als Eigentümer entscheiden, wer den Auftrag bekommt.

Wichtig: Das günstigste Angebot ist nicht immer das beste. Sehr niedrige Preise bedeuten oft Lücken, die später als Nachträge zurückkommen. Achten Sie auf das RAL-Gütezeichen Betoninstandsetzung als Qualitätsindikator.

Aufwand für Sie: Bewertungsgespräch mit dem Planer, Vergabeentscheidung, Vertrag mit der gewählten Firma.

Schritt 7: Ausführung mit Bauüberwachung

Was passiert: Die ausführende Fachfirma beginnt die Arbeiten. Der Sachkundige Planer übernimmt (in aller Regel) die Bauüberwachung. Er prüft regelmäßig vor Ort, ob die Ausführung den Spezifikationen entspricht, dokumentiert Abweichungen und nimmt die Leistung am Ende mit ab.

Für Sie als Eigentümer bedeutet das: Sie haben einen unabhängigen Experten auf Ihrer Seite, der die Qualität der Arbeit kontrolliert. Mängel werden früh erkannt und können dem ausführenden Unternehmen klar zugeordnet werden. Das ist im Streitfall der entscheidende Unterschied.

Aufwand für Sie: Regelmäßige Baubesprechungen mit dem Planer, am Ende die Abnahme. Die Taktung hängt vom Bauablauf ab.

Dauer: Je nach Umfang, Bauphasen, Witterung und ggf. Nutzungseinschränkungen unterschiedlich. Eine seriöse Aussage zur Bauzeit liefert erst das fertige Konzept.

Wie lange dauert das alles zusammen?

Eine ehrliche Antwort: Es kommt darauf an. Der Ablauf vom Erstgespräch bis zur Abnahme kann je nach Objekt, Schadensbild, Beschlusslage in der Eigentümerversammlung, Mittelfreigabe, Genehmigungsbedarf, Bauphasen und Witterung wenige Monate oder auch mehrere Jahre umfassen. Eine pauschale Zeitschätzung wäre unseriös.

Belastbare Aussagen zu Zeit und Umfang werden erst nach Bestandsaufnahme und Konzept (Schritt 3 und 4) möglich. Vorher ist jede Zahl eine Schätzung ohne Grundlage.

Die häufigste Erwartungslücke: Eigentümer denken oft, der Ablauf startet mit dem Angebot und endet mit der Sanierung. In Wirklichkeit entscheiden die Vorarbeiten (Schritt 1 bis 5) über Qualität, Vergleichbarkeit und Streitsicherheit.

FAQ

Kann ich Schritte überspringen, wenn die Sanierung klein ist? Nein. Die SKP-Pflicht aus der TR Instandhaltung gilt ohne Ausnahme. Auch bei kleinen Schäden braucht es ein Konzept, ein Leistungsverzeichnis und eine Bauüberwachung. Bei kleinen Projekten ist der Aufwand pro Schritt geringer, aber kein Schritt entfällt.

Was passiert, wenn ich direkt eine Firma beauftrage, ohne Sachkundigen Planer? Sie übergehen damit eine bauaufsichtliche Pflicht. Konsequenzen können sein: keine belastbare Grundlage für Mängelansprüche, Versicherungsprobleme, Streit über Nachträge ohne Mengenermittlung. Im schlimmsten Fall müssen Sie nachbessern und doppelt zahlen.

Kann CSE den Sachkundigen Planer stellen? Nein. CSE ist ausführendes Unternehmen, kein Planungsersatz. Auf Anfrage geben wir Ihnen Hinweise auf Sachkundige Planer, mit denen wir aus laufenden und abgeschlossenen Projekten zusammenarbeiten. Den Vertrag schließen Sie immer direkt mit dem Planer ab.

Können wir die Tiefgarage während der Sanierung weiter nutzen? In den meisten Fällen ja. Das Konzept (Schritt 4) wird so geplant, dass die Sanierung in Bauphasen läuft und immer ein Teil der Stellplätze nutzbar bleibt. Eine Vollsperrung ist die Ausnahme.

Wie Sie starten

Wenn Sie erste Schäden vermuten und unsicher sind, ob eine Sanierung ansteht, beginnt der Ablauf mit Schritt 1. Melden Sie sich für ein kostenfreies Erstgespräch. Wir hören zu, ordnen ein und geben Ihnen einen Überblick, wie ein sinnvoller nächster Schritt aussehen kann. Falls eine fundierte Untersuchung erforderlich ist, geben wir Ihnen Hinweise auf Sachkundige Planer, mit denen wir aus der Praxis zusammenarbeiten.

Mehr zu typischen Warnsignalen, die auf einen Sanierungsbedarf hindeuten, lesen Sie im Artikel Weiße Flecken und Risse im Parkhaus: Was tun?.

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